شرایط بازار مسکن بحرانی تر شد

این‌چنین که با جهش قیمت ارز با شدت افزایش قیمت در دیگر بازارهای اصلی که گرداننده اقتصاد کشور بشمار می‌روند روبرو شده‌ایم.

گفتنی است که مسکن، ارز، طلا و بهابازار، چهار بازار موازی رقیبی هستند که تحولات هریک بر دیگر مؤثر واقع می‌شود درمواردی این تأثیرات در بلندمدت خود را نشان می‌دهد.

والا در شرایطی که ترمز دلار بریده‌شده است با نابسامانی وعدم تعادل در این چند بازار، مواجه هستیم.

از طرفی بازار سرمایه با رشد شاخص‌ها روبرو شده، بازار طلا و سکه هم‌افزایشی بی‌سابقه داشته است.

و در حوزه مسکن نیز گفته‌ها و شنیده‌ها حاکی از آن است که قیمت‌ها رو به افزایش به‌نحوی‌که اغلب فروشندگان از معاملات غیرقطعی عقب‌نشینی کرده و در انتظار رشد بیشتر قیمت‌ها هستند. درواقع با افزایش نرخ دلار خیلی زودتر از انتظار، بازار مسکن تغییرات خود را آغاز کرد و در این مدت کوتاه، نه‌فقط از تعداد معاملات واحدهای مسکونی کاسته نشد بلکه مالکین فراوانی هم از فروش واحدهای خود منصرف شدند.

به‌نحوی‌که بنا بر گفته کارشناسان تعداد معاملات املاک، بسیار کمتر از اعداد و ارقام پیش‌بینی‌شده بوده است. هرچند پیش از ایجاد این شرایط نیز، بازار مسکن به دلیل تورم بالا و قدرت پایین مالی مردم در رکود عمیقی بسر می‌برد به‌طوری‌که امکان خرید در این بازار، برای دهک‌های پایین و متوسط، بسیار سخت شده یا شاید اصلاً وجود نداشت؛ اما با رشد یک‌باره نرخ دلار، شرایط بحرانی‌تر و انتظارات تورمی بالاتر رفت.

افت شدید معاملات در اوج‌گیری تورم مسکن

بررسی‌های میدانی از وضعیت معاملات مسکن در مناطق پررونق اصفهان به‌ویژه مناطق حاشیه زاینده‌رود، گویای افت شدید معاملات و به عبارتی توقف کامل خریدوفروش‌ها است.

حال‌آنکه باوجود بی‌تحرکی بازار مسکن این شهر، بنا به گفته فعالان این حوزه و همچنین بر اساس آخرین داده‌های مرکز آمار پس از تهران، اصفهان دومین شهر گران درفروش ملک شناخته‌شده است.

به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان با پیش‌بینی تداوم رکود تورمی در بازار مسکن تا پایان امسال، میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان در اصفهان با درصدی پایین‌تر، همانند تهران است.

واقعیت آن است که در اوایل امسال خیلی از خریداران امیدوار بودند که با توافق برجام، قیمت‌ها کاهش پیدا خواهد کرد. با این دیدگاه که قیمت دلار پایین می‌آید و مسکن ارزان‌تر می‌شود ازاین‌رو از معامله مسکن دست کشیدند تا تکلیف مشخص شود که چنین نشد. در این میان برخی از فروشندگان هم با این ابهام که ممکن است برجام احیا شود و قیمت ملکشان کاهش یابد برای فروش عجله داشتند وعده‌ای دیگر با این باور که امکان احیای برجام وجود ندارد نسبت به فروش منصرف شده بودند. اما با توجه به بی‌ثباتی بازارهای کشور، در حال حاضر روند ابتدای سال، معکوس شده و با افزایش قیمت دلار فروشندگان در انتظار افزایش بیشتر قیمت ملکشان و خریداران، همچنان امیدوار به بهبود این شرایط هستند.

اغلب مشاورین املاک در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با تأکید بر نامشخص بودن شرایط بازار، از افزایش قیمت مسکن خبر می‌دهند که در همین یکی دو هفته اخیر شکل‌گرفته است. به گفته این فعالان خانه‌های کوچک‌تر با افزایش نرخ کلی و بزرگ‌ترها با افزایش نرخ متری روبرو شده‌اند.

یکی از فعالان بازار مسکن با اشاره بر رکود شدید در معاملات ملکی می‌گوید: تقریبا از اواسط سال ۹۷ رکود مسکن آغاز شد اما هرچه نرخ دلار بالاتر رفت خریداران هم کمتر وارد این بازار می‌شدند. تا امروز که با افزایش دوباره قیمت دلار، بازار، بی‌رمق‌تر از همیشه شده است زیرا فروشندگان قیمت ملک خود را افزایش داده‌اند ضمن آنکه از فروش هم امتناع می‌کنند در این حال خریداری هم در بازار نیست.

وی بیان می‌کند: مالکان از نرخ‌هایی خودسرانه سخن می‌گویند و البته کمتر خریداری به سمت چنین معاملاتی می‌آید.

واضح آنکه قیمت‌ها به‌طور اسمی افزایش داشته است اما نه خریداری وجود دارد ونِ فروشنده‌ای که به‌طور قطعی میل به فروش داشته باشد.

فعلاً هر دو طرف سردرگم این شرایط مانده و ترجیح به صبر کردن می‌دهند.

مشاور املاک دیگری با اشاره به افزایش نامحسوس معاملات مسکن در این دو ماه گذشته می‌گوید: با توجه به رشد نرخ دلار عده‌ای از خریداران با این تصور که احتمال گرانی بیشتری است به سمت خرید سوق پیداکرده‌اند و در این میان آن فروشندگانی که بنا به دلیلی نیاز به نقدینگی دارند ملک خود را می‌فروشند وگرنه فعلاً، اغلب مالکان از فروش، صرف‌نظر کرده‌اند.

راهکار سامان بخشی بازار، تولید مسکن بیشتراست

رسول جهانگیری رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان نیز با تائید ادامه رکود تورمی بازار مسکن می‌گوید: بازار مسکن اصفهان در بلاتکلیفی قرا گرفته است که این وضعیت سردرگمی در هر دو طرف عرضه‌کننده وهم در تقاضاکننده مشاهده می‌شود. ضمن آنکه سازندگان و تولیدکنندگان مسکن هم از این شرایط تبعیت کرده و منتظر تعیین تکلیف بازارها هستند. درمجموع هیچ تحرکی در این بازار نیست و این معنای رکود تورمی است یعنی افزایش قیمتی که همراه با کسادی یک بازار باشد.

وی در ارتباط با چرایی افزایش قیمت مسکن تصریح می‌کند: کاهش ارزش پول ملی و شکاف زیاد بین عرضه و تقاضای مسکن از دلایل اصلی گرانی مسکن است. به گفته این فعال در حال حاضر آنچه می‌توان برای این بازار انجام داد تولید مسکن برای رفع نیاز جامعه است. در شرایطی قرار داریم که برای پاسخ‌گویی به تقاضای مردم می‌بایست سالانه یک‌میلیون مسکن ساخته شود.

وی یادآور می‌شود: اما مهم آن است که چه مسکن‌هایی تولید شود خانه‌هایی متناسب با ذائقه فعلی متقاضیان و در حد توان خرید آن‌ها باشد. بدون تردید ساخت خانه‌هایی با متراژهای بالا، راهکاری برای حل مشکل مسکن نیست. جهانگیری اظهار می‌کند: با تسهیل و آسان‌سازی شرایط برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی مسکن، دولت می‌تواند اقدامی انجام دهد که این سرمایه‌گذاران نه متناسب با سلایق خود بلکه برای رفع نیاز متقاضیان مسکن، به تولید بیشتروبا کیفیت‌تر بپردازند.

احتمال نشست قیمت، وجود ندارد

همچنین احمد تولا عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد بیان می‌کند: دلار از متغیرهایی است که تأثیر خود را بر بازاری مثل مسکن با سرعت نشان نمی‌دهد و یک بازه زمانی حداقل شش‌ماهه لازم است که تأثیرات آن بر بازارها نمود پیدا کند.

وی اظهار می‌کند: اما اگر افزایش قیمتی در این زمان در بازار مسکن، مشاهده می‌شود بیشتر به دلیل پیش‌بینی‌ها و منافعی است که عده‌ای از این شرایط حاصل می‌کنند وگرنه تأثیر چنین امری در مقطع فوری، امکان‌پذیر نیست.

به گفته این کارشناس این تأثیرات فوری بیش از هرچه به دلیل جو روانی ایجادشده است. الآن افراد در شرایطی قرار دارند که در صورت دارا بودن میزانی از سرمایه و نقدینگی در حال انتخاب برای ورود به چند بازار اصلی کشور هستند. حال آن بخش سرمایه که به سمت مسکن سرازیر می‌شود افزایش قیمت را هم به همراه می‌آورد درواقع وقتی سرمایه‌ای وجود دارد فرد درصدد آن است که بهترین سرمایه‌گذاری را انجام دهد ومعمولا با خرید مسکن، سرمایه خود را حفظ می‌کنند.

وی یادآور می‌شود: البته این شرایط به معنای رونق گیری بازار نیست زیرا هنوز متقاضی و مصرف‌کننده واقعی وارد این بازار نشده چون تغییری هم در قدرت خریدها به وجود نیامده است. آن میزان تقاضایی که وجود دارد از سوی سرمایه‌گذاران است و این نوع معاملات به معنای رونق بازار نیست.

تولا در پایان در پاسخ به این پرسش که آیا احتمال کاهش قیمت وجود خواهد داشت و به متقاضیان مسکن چه توصیه‌ای می‌شود می‌گوید: احتمال نشست قیمتی وجود ندارد مصرف‌کننده واقعی اگر خواهان خرید است و توانمندی مالی دارد بهتر است اقدام به خرید کند.

مهار بازار مسکن با کدام تدبیر؟

افزایش تولید و عرضه به‌علاوه توانمندسازی متقاضیان واقعی مسکن، ازجمله راهکارهای مؤثری است که همواره کارشناسان و مسوولان این بخش بر آن تاکید داشته‌اند. چه‌بسا گفته می‌شود عرضه و تقاضا در هر بازاری می‌بایست متناسب با یکدیگر باشد و اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای این مهم وجود نداشته باشد سامان آن بازار ناممکن می‌شود. براین اساس متولیان، هر بار با تدابیری سعی در بهبود شرایط داشته‌اند. اکنون در وضعیتی قرارگرفته‌ایم که از سویی نرخ دلار مشخص نیست تا کجا پیش رود و بازارهای تابعش را به کجا ببرد و از سویی هم با مه‌آلود بودن طرحی همراه هستیم که قرار بود با ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، تعداد بسیاری را خانه‌دار کند اما یک سال وعده داده‌شده به پایان رسید و هنوز خبری از میانه این طرح هم نیست. و در این شرایط، اقشاری همچنان در انتظار روزنه‌ای از امید و تحقق وعده‌های شعارگونه دولتمردان در راستای خانه‌دار شدن هستند.

منبع: روزنامه اقتصاد