تحلیل خرید ملک در شمال کشور
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، بازار معاملات ویلا در شهرهای شمالی در سال‌های اخیر و در مسیر رسیدن به نقطه جوش قیمتی و معاملاتی چند رخداد مهم را به ثبت رساند و تجربه کرد. رخداد اول مربوط به وضعیت رشد قیمت زمین در شهرهای شمالی است. متوسط قیمت زمین در استان مازندران در بازه زمانی سال‌های ۹۳ تا ۱۴۰۰ به اندازه متوسط قیمت زمین در پایتخت رشد کرد. در واقع تورم زمین در شهرهای شمالی طی هفت‌‌‌سال، معادل تورم زمین در تهران بوده است. متوسط قیمت زمین در استان مازندران در این بازه زمانی ۱۱برابر افزایش یافت. این افزایش در بازار زمین پایتخت نیز به همین میزان بوده است. ویژگی یا فاکتور مهم دیگر ملکی در بازار املاک شهرهای شمالی (مشخصا شهرهای استان مازندران)، مربوط به مقایسه وضعیت قیمت ویلاها در مقایسه با قیمت آپارتمان در شهر تهران است.
برآوردهای قبلی نشان داد در اوایل دهه ۹۰ با فروش یک واحد مسکونی نوساز متعارف در نیمه شمالی شهر تهران، بودجه مورد نیاز برای خرید دو ویلای مسکونی متعارف در شمال کشور تامین می‌‌‌شد. یعنی متوسط قیمت یک واحد مسکونی متعارف در تهران برابر با متوسط قیمت دو واحد ویلای مسکونی در شهرهای شمالی با سطح قیمت معمولی بود.
اما اخیرا این نسبت نیز تغییر کرده است. بررسی‌‌‌های به‌عمل آمده نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت یک ویلای مسکونی متعارف متوسط رو به بالا در شهرهای شمالی کشور (استان مازندران) تقریبا معادل یک واحد مسکونی متعارف در نیمه شمالی شهر تهران است.
این وضعیت در نتیجه چند عامل مهم در بازار معاملات ویلا در شهرهای شمالی در سال گذشته ایجاد شده است. بررسی‌‌‌ها و برآوردهای قبلی مربوط به بازار معاملات املاک شهرهای شمالی در پاییز سال گذشته که در گزارشی با عنوان «املاک شمال در نقطه جوش» در ابتدای زمستان سال گذشته منتشر شد از شناسایی چهار عامل عمده در بروز رخدادهای محرک قیمت و افزایش حجم معاملات در بازار املاک شهرهای شمالی خبر داد.
پاییز سال گذشته، قیمت و معاملات املاک در شهرهای توریستی شمال کشور در حالی به نقطه جوش رسید که این عوامل در شکل‌‌‌گیری وضعیت رونق خرید وفروش ویلا و زمین در آن بازه زمانی در آن شهرها نقش داشتند. عامل اول یا اولین عامل محرک افزایش درجه حرارت معاملاتی در بازار معاملات ویلا در شهرهای توریستی شمال کشور به سیاست غلط دولت در حوزه مالیات ملکی برمی‌‌‌گردد.
به دنبال اعلام اراده دولت برای دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی اعلام شد اگر هر خانوار یک واحد مسکونی دیگر (واحد خالی) در شهر محل سکونت خود داشته باشد، مشمول مالیات می‌شود؛ اما اگر این واحد مسکونی در شهری دیگر باشد، مشمول مالیات نخواهد شد. همین موضوع سبب شد برخی از ملاکان، مسکن دوم خود را به شهرهای شمالی منتقل کنند تا بتوانند در ایام تعطیلات نیز از آن استفاده کنند و به علاوه از تورم ملکی معادل تهران و حتی بیشتر بهره‌‌‌مند شوند.
عامل دوم به تغییر منطقه اقامت برخی از خانوارها از نواحی بد آب و هوا و درگیر با مشکلات و مخاطرات اقلیمی به‌خصوص از شهرهای جنوبی و پایتخت، به شهرهای شمالی کشور برمی‌‌‌گردد.
به دنبال تشدید بحران‌های آب و هوایی، افزایش آلودگی‌‌‌های ناشی از گردوغبار وارد شده به کشور از کشورهای همسایه و همچنین تشدید بحران کم‌‌‌آبی، به‌خصوص طی دو سال گذشته، تعداد قابل‌توجهی از خانوارهای ساکن در استان‌‌‌های جنوبی و حتی برخی خانوارهای تهرانی، محل اقامت خود را به شهرهای شمالی کشور به‌خصوص شهرهای استان مازندران تغییر دادند.
این در حالی است که در یک موج مهاجرتی دیگر، تعداد قابل توجهی از خانوارهای کشورهای جنوبی همسایه مانند عراق، اقدام به خرید ویلا در شهرهای شمالی ایران کردند.
همین موضوع با افزایش تقاضا برای خرید ویلا نه تنها سطح قیمت‌ها که حجم معاملات خرید ویلا و زمین را در شهرهای شمالی افزایش داد.
از سوی دیگر با شیوع ویروس کرونا و بحران همه‌گیری کووید-۱۹، برخی خانوارها به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها از جمله تهران اقدام به خرید خانه، ویلا و سکونت موقت یا دائم در شهرهای شمالی کردند. یک عامل مهم دیگر در افزایش تقاضا، رشد حجم معاملات و همچنین التهاب و نوسان قیمت در بازار املاک شهرهای شمالی کشور به بازگشایی امکان تردد در آزادراه تهران- شمال و کاهش زمان سفر به شهرهای شمالی برمی‌‌‌گردد.
همزمان با بازگشایی قطعه یک و دو آزادراه، در کنار امکان قبلی دسترسی و تردد در قطعه ۴ آزادراه، طول سفر به شهرهای شمالی به میزان محسوسی کم شد. همین موضوع نیز بر افزایش قیمت وتقاضا برای خرید املاک در این شهرها موثر واقع شد.
از سوی دیگر و به دنبال وقوع این رخدادها و عوامل موثر، عرضه ویلا و زمین در شهرهای شمالی به‌طور نسبی کاهش یافت و برخی فروشنده‌‌‌ها با انگیزه کسب سود بیشتر به طور موقت از فروش املاک خود انصراف دادند.
مجموعه این عوامل باعث شد در پاییز سال گذشته و درحالی‌که روند معاملات به لحاظ حجم و سرعت رشد قیمت تقریبا در همه شهرهای کشور کاهشی بود، بازار معاملات املاک شهرهای شمالی در مسیری متفاوت و در نقطه جوش معاملاتی و قیمتی قرار بگیرد. در واقع درحالی‌که در بازار مسکن همه شهرهای کشور رکود نسبی وجود داشت، تنور معاملاتی و قیمتی شهرهای شمالی به‌خصوص شهرهای توریستی استان مازندران همچنان داغ بود.
